郸政〔2021〕17号
郸城县人民政府
关于印发郸城县农村宅基地和村民自建住房
管理实施细则（试行）的通知
各乡镇人民政府、街道办事处，高新区管委会，县人民政府有关部门：
现将《郸城县农村宅基地和村民自建住房管理实施细则（试行）》印发给你们，望认真贯彻落实。
2021年12月13日
郸城县农村宅基地和村民自建住房管理
实施细则（试行）
第一章 总则
第一条 为规范和加强农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《河南省人民政府关于印发<河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）>的通知》《周口市人民政府办公室关于印发周口市贯彻<河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）>实施方案的通知》等法律、法规和政策规定，结合我县实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本县行政区域内农村宅基地管理和村民住房的新建、改建、扩建、翻建等管理活动。
（一）农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，属于村民集体所有。包括住房、附属用房和庭院等。不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农村村民超出宅基地范围占用的空闲地等土地。
（二）本村村民，是指本村（社区）区域内的集体经济组织成员。
（三）村民建房，是指由村民以户为单位，自行申请宅基地建造住房（含原址翻建、改扩建、新建等）的活动。
（四）集体建房，是指村、乡级集体经济组织受村民委托，在本区域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。
（五）一户一宅，是指一户村集体经济组织成员家庭在本村 （社区）只能拥有一处宅基地（含已建未登记的宅基地和村居社区公寓）。“一户”，是指夫妻与其未达到18周岁的子女组成的村集体经济组织成员家庭；子女达到18周岁后可视为独立“户”。“一宅”是指每户可享有的宅基地保障权益上限。
第三条 县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地使用标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；编制年度宅基地用地计划并通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。
县自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；加强村民自建住房风貌规划；办理农村宅基地和房屋不动产登记。
县住房和城乡建设局负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇政府（街道办事处）对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理。
县市场监督管理局负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。
各乡镇政府（街道办事处）负责本辖区内宅基地审批和村民自建住房建设管理，对农村宅基地和住房建设情况进行日常巡查、监督管理，通过开展动态巡查，及时发现并制止违法建设。做好宅基地和自建住房纠纷调查、调解、处理工作。乡镇（街道）综合行政执法机构负责对农村宅基地和住房建设违法用地和违法建设的认定和查处工作。乡镇（街道）应当明确专门机构建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料整理归档，专柜存放，并于每月3日前将上月审批情况报县农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门备案。对村民自建住房质量安全负属地管理责任。
县发展改革、生态环境、公安、民政、司法、应急等有关部门按照各自职责，协同实施本细则。
第四条 农村宅基地审批和村民自建住房建设要适应村庄演变规律，坚持规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全的原则，体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。农村宅基地的所有权属于村集体经济组织，村集体经济组织成员只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
第二章 规划编制
第五条 以乡（镇、街道）为单位，因地制宜、因村施策，在深入研究村庄人口变化、区位条件和发展趋势的基础上，逐村明确集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、整治改善类、搬迁撤并类等类型，对短时间内难以确定类型的村庄可暂不分类。合理确定村庄布局和规模，统筹县域村庄基础设施、公共服务设施布局，组织本行政区域村庄规划编制工作。
第六条 按照先规划后建设、不规划不建设的原则，乡镇政府（街道办事处）依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划，报上一级政府审批。根据村庄发展历史脉络、文化背景和人文风情，引导村民全程参与村庄规划编制，充分听取村民诉求和意见，规划成果应在村内显著位置公示。村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。
做好用地保障。在编制县域国土空间规划和年度土地利用计划时预留不超过5%的计划指标，用于新增集体建设用地，有效保障农村村民住宅合理需求。同时充分挖掘村内荒坑、荒地等闲散土地资源，依法依规做好“一户多宅”的腾退和集中供养五保户等闲置宅基地的收回，村民新增住宅用地应优先利用原有的宅基地、村内空闲地。
第七条 一户只能拥有一处宅基地。城镇郊区和人均耕地少于1亩（667平方米）的地区，每户宅基地面积不得超过2分（134平方米），人均耕地1亩以上的地区，每户宅基地面积不得超过2分半（167平方米）。原则上以不超过3层的低层住宅为主，不规划建设3层以上的住房。确需建设3层以上住房的，要征得村集体经济组织以及利益相关方的同意后，纳入村庄规划。
新规划的宅基地优先利用存量建设用地。在原有宅基地上翻建、改建房屋，宅基地面积超过规定面积的应当退出超占部分，超占部分退出位置由村集体经济组织负责指定，如不腾退不得因分户申请新的宅基地和自建住房。
符合分户建房条件，但未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，在符合村庄整体风貌或整治后与周边整体环境相协调的情况下，视为多户合并建房，每户可认定为“一户一宅”。
第三章 宅基地申请审批
第八条 符合下列条件之一的农户，以户为单位可以申请宅基地：
（一）农村居民户无宅基地的；
（二）农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有宅基地低于分户标准的；
（三）原宅基地或现住房影响乡镇、村建设规划，需要收回和搬迁重建而又无宅基地的。
（四）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；
（五）村集体组织招聘的技术人员要求在当地落户的；
（六）回乡落户的离休、退休、退职的干部、职工、复退军人和回乡定居的华侨、侨眷、港澳台同胞，需要建房而又无宅基地的；
（七）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的；
（八）县级以上人民政府规定的其他条件。
有下列情况之一的，不予批准宅基地：
（一）一户一子（女）有一处宅基地的或一户多宅的；
（二）村民将原有住宅出卖、出租或以其他形式转让的；
（三）户口已迁出不在当地居住的；
（四）超过用地标准的；
（五）自行购买或受让住宅、符合一户一宅的；
（六）其他不符合有关规定的，不予批准宅基地；
符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。申请人填写《农村宅基地和村民自建住房申请表》和《农村宅基地使用承诺书》。
在原有宅基地之外申请新建住宅的，其原有宅基地由村集体经济组织收回。
第九条 村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论。讨论通过后，将村民申请、村民小组会议记录等材料提交村集体经济组织审查。没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项已统一由村集体经济组织办理的，村民直接向村集体经济组织提出申请。
第十条 村集体经济组织审查申请材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民（代表）会议讨论。讨论通过后将讨论结果进行公示，公示时间不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村集体经济组织签署意见，与相关材料一并报乡镇政府（街道办事处）。
第十一条 乡镇政府（街道办事处）成立规划建设委员会，由主要负责同志任主任、分管副职任副主任，并明确一个机构负责农村宅基地和村民自建住房管理工作。要设立一个宅基地管理和审批窗口，对外统一受理宅基地申请。收到村级申请后，由本级农业农村机构牵头组织自然资源、房屋建设管理等相关机构进行联审联办。农业农村机构负责审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级审核公示等。自然资源机构负责审查是否符合国土空间规划、用途管制要求，地质条件是否符合建房要求；涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等。涉及林业、电力、水利、交通等管理的，要及时征求相关部门意见。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。对符合条件的，出具联审联批意见并绘制宅基地坐标平面位置图。
城市规划区以内的乡镇（街道）和村（社区）集体土地，原则上不再新划单宗分散的宅基地，应当充分利用现有存量建设用地，鼓励采取集体建房方式建设住房。
第十二条 根据各相关机构联审结果，由乡镇政府（街道办事处）对村民宅基地申请进行审批，对审核通过的发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，对审核没有通过的及时告知村集体经济组织。乡镇（街道）要建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，并将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。
农村宅基地和村民自建住房（规划许可）自批准之日起，超过1年未动工建设的，原批准手续自动作废，村民如仍需建设的，需重新进行审批。对已批准但只建设房屋地基、围墙或简易房屋等占用宅基地行为，超过2年仍未按村庄规划要求完成施工的，按违章建筑依法查处并收回宅基地使用权。
第十三条 新宅基地的申请审批必须符合“一户一宅”政策，禁止未批先建、超面积审批宅基地。要围绕中心村规划建设，严禁在搬迁撤并类村新划宅基地。在原宅基地上新建、改建、扩建、翻建住房的，本户要承诺保证符合村庄风貌管控、建筑质量安全。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。乡镇政府（街道办事处）要提供便民服务，简化审批流程。
第四章 风貌管控
第十四条 村庄规划应延续村庄传统街巷自然肌理和建筑布局，村民自建住房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。
第十五条 县住房城乡建设部门要结合当地村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册，无偿提供给村民使用。乡镇政府（街道办事处）要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。
第十六条 鼓励引导大专院校、规划设计单位为乡村建设培育、输送实用型人才，推荐规划、设计、建筑工程等专业人员为村民自建住房提供服务、参与乡村建设。
第五章 建房管理
第十七条 村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向乡镇政府（街道办事处）提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇政府（街道办事处）在10个工作日内完成资料审核。
村民自建3层以上住房经乡镇政府审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。
城市规划区以内的乡镇（街道）和村（社区）集体经济组织成员在原宅基地上新建、扩建、改建、翻建的，由乡镇政府（街道办事处）报县自然资源局审查是否符合城市建设规划。在城市、镇（街道）总体规划确定的建设用地范围内，已纳入近期（五年）建设或改造计划的集体所有土地上，不得新建、扩建住宅。未纳入近期建设或改造计划，确需进行住宅建设的，必须依法依规办理建设工程规划许可证。村民住宅建设，应当严格控制建筑高度、建筑层数和建筑面积。
第十八条 村民自建住房可选用政府提供的村民自建住房设计及图纸，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。鼓励乡镇政府（街道办事处）聘请相关技术人员为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，提供技术咨询服务。
第十九条 县住房城乡建设部门要建立建筑工匠培训制度，会同乡镇政府（街道办事处）组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。村民自建住房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订施工合同，约定质量和安全责任。建设3层以上或地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。
参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要负责人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。
第二十条 在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建房村民选用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。
第二十一条 同意村民自建住房开工建设的，乡镇政府（街道办事处）要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。
第二十二条 乡镇政府（街道办事处）要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：
（一）要求被检查的建设主体提供有关资料；
（二）进入施工现场进行检查；
（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。
有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇政府（街道办事处）要及时向上一级政府及应急管理、农业农村、自然资源、住房城乡建设等有关部门报告。
第二十三条 乡镇政府（街道办事处）要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。村级建立协管员制度，加强对村民建房的巡察。县住房城乡建设部门要加强对乡镇农房建设质量和安全的监督指导。
村民确需在原有住房上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。
第二十四条 村民自建住房完工后，要向乡镇政府（街道办事处）申请竣工验收。乡镇政府（街道办事处）接到申请后，要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员，实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。
村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。
第二十五条 村民按规划异址实施建房的，应当在新房竣工后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者村集体经济组织依法收回。
第二十六条 原址改建、翻建住房的，按本办法规定执行。
第六章 宅基地使用权收回与退出
第二十七条 有下列情形之一的，村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权：
（1）乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，
集体收回宅基地使用权，并对宅基地使用权人给予适当补偿；
（2）不按照批准的用途使用宅基地的；
（3）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；
（4）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不再确定土地使用权。已经确定使用权的，由乡镇政府（街道办事处）报经县级人民政府批准，注销其土地登记，村集体经济组织收回宅基地使用权；
（5）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，村集体经济组织收回宅基地使用权；
（6）在确定农村居民宅基地使用权时，其面积超过规定标准的，可在土地登记卡和权证内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分由村集体经济组织收回使用权；
（7）其他依法规定收回宅基地使用权的情形。
第二十八条 允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，对进城落户的农村村民，乡镇政府（街道办事处）、村集体经济组织可以多渠道筹集资金，探索多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。补偿标准由村集体经济组织按照“遵循民意、公开公正”的民主程序商讨确定。
宅基地使用权退出主要包括以下情形：
（1）完全退出。自愿有偿退出合法占用宅基地，且不再保留宅基地使用权申请资格的，不能再申请。该情形下，村民可获得完整补偿。
（2）部分退出。退出合法占有的宅基地但继续保留宅基地使用权申请资格的，在约定期限内如有需要可以再申请。该情形下，原则上不予补偿或部分补偿。
（3）违法占用宅基地退出。对村民违法违规超占、多占的
宅基地，一般采用无偿退出方式，退出后不能再申请。
（4）其他依法规定退出宅基地使用权的情形。
村民有偿退出宅基地使用权的程序主要包括以下步骤：农户提交书面申请、村集体经济组织审核、专业机构评估价值、村民与村集体经济组织签订协议、村民获得补偿、县级主管部门变更登记。
第七章 闲置宅基地利用
第二十九条 在充分尊重村民意愿的前提下，积极稳妥开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，对闲置宅基地和住宅进行整理。因地制宜，把零星分散的闲置宅基地建成游园、果园、菜园，花园、文化广场、村庄景观，闲置住宅可建成村史馆、图书室、活动室等村民活动场所，对有利用价值的闲置住宅倡导发展文化旅游和开展农事体验活动等。
第三十条 村民新增住宅用地应充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的闲散地。村民按照规划另行选址建房的，要按照承诺的时间无偿退回原有宅基地。积极探索宅基地自愿有偿使用和退出机制。
在尊重村民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体对收回和退出使用权的宅基地进行土地综合整治，整治出的土地优先用于保障该村集体经济组织成员的宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。
闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益要全部用于农业农村发展。
第八章 监督管理
第三十一条 建立县级主导、乡镇主责、村级主体的宅基地和村民自建住房管理机制。县农业农村、自然资源、住房城乡建设、市场监管等部门要根据工作职责，加强对乡镇政府（街道办事处）农村宅基地管理和村民自建住房工作的指导。成立郸城县农村宅基地和村民自建住房管理工作领导小组，负责指导推进全县农村宅基地和村民自建住房管理各项工作，将农村宅基地和村民自建住房管理工作经费纳入县级财政预算，保障工作顺利开展。
第三十二条 乡镇（街道）综合执法机构负责发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。乡镇政府（街道办事处）要充实力量，健全机构，落实巡查、报告和监督管理责任。
第三十三条 村集体经济组织在乡镇政府（街道办事处）的指导下，制定完善本村宅基地民主管理办法，依法管好宅基地。村集体经济组织要加强日常巡查，及时发现和制止各类违法违规建房行为，对不听劝阻、拒不改正的情况及时向乡镇政府（街道办事处）报告。在申请审批过程中，负责初步审核并全程参与落实“三到场”要求。重点参与乡镇政府（街道办事处）组织的现场开工查验，实地丈量批放宅基地、确定房屋位置。村民建房完工后，参与乡镇政府组织（街道办事处）的验收环节，实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。村集体经济组织应当将宅基地和住房建设管理内容纳入村规民约，引导村民遵守村规民约、依法依规用地建房。
第三十四条 建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。
第三十五条 乡镇政府（街道办事处）及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用；对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，由有关机关依法予以处理。
第九章 附则
第三十六条 本细则自发布之日起试行。本细则与相关法律法规或规范性文件冲突的，从其规定。
附件：1.
农村宅基地和村民自建住房申请表.doc